Você integralizou o capital social da célula cofre com os imóveis e já saiu alugando em nome dela? Então prepare o bolso do seu cliente, porque o ITBI vem aí. E vem com multa e juros.

Esse é um dos erros mais comuns de quem faz Holding sem método. A célula cofre tem uma função só: guardar o patrimônio da família. Ela institucionaliza a propriedade dos imóveis. O que ela não foi feita para fazer é alugar esses imóveis.

E o porquê é puramente técnico. A imunidade do ITBI protege a incorporação de bens para realização de capital, mas ela não alcança a pessoa jurídica cuja atividade preponderante é imobiliária. E locação é atividade imobiliária. Fica aqui um disclaimer: eu não concordo com essa interpretação, mas é a regra adotada em quase toda prefeitura do Brasil.

Olha o tamanho da armadilha… a cofre recebe os imóveis com imunidade e, logo depois, vira locadora de tudo. Pronto, o próprio profissional entregou ao município o argumento para cobrar o imposto. A boa técnica não briga onde dá para não brigar. A solução é separar: a propriedade fica na célula cofre, a locação vai para outro lugar, seja a pessoa física, seja uma célula operacional de locação.

E como isso é possível? Para alugar imóvel não é preciso ser dono, basta ter a posse e o poder de dispor dela. A cofre cede a posse de forma onerosa para a célula operacional, e essa passa a alugar em nome próprio, recebe os aluguéis, assume os encargos e responde pelos contratos. Um detalhe fino: a cofre não deve ser sócia da operacional para não criar o que a contabilidade chama de “partes relacionadas”.

E não se cria célula por fetiche técnico. Cria-se quando a função justifica o custo. E a decisão final é sempre do cliente, orientado por você.

Você entendeu porque a cofre não pode alugar, mas e na hora de montar a célula operacional, ceder a posse de forma onerosa e amarrar tudo sem criar partes relacionadas, sozinho, na primeira vez? É aí que a insegurança fala mais alto. Foi por isso que o Holding Masters mudou. Você já sabia disso?

Agora ele não é mais um curso para você assistir e aprender por conta própria. É um sistema de implementação assistida. Eu e o meu time fazemos a sua primeira captação e a sua primeira Holding junto com você, na prática, lado a lado, justamente para que você não erre o desenho na primeira execução. E até o pagamento mudou: é um contrato de risco, você paga uma parte pela implementação, e o grosso só é pago se você faturar. Em outras palavras, você só paga de verdade se realmente tiver ganho com isso.

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