Você integralizou o capital social da célula cofre com os imóveis e já saiu alugando em nome dela? Então prepare o bolso do seu cliente, porque o ITBI vem aí. E vem com multa e juros.

Esse é um dos erros mais comuns de quem faz Holding sem método. A célula cofre tem uma função só: guardar o patrimônio da família. Ela institucionaliza a propriedade dos imóveis. O que ela não foi feita para fazer é alugar esses imóveis.

E o porquê é puramente técnico. A imunidade do ITBI protege a incorporação de bens para realização de capital, mas ela não alcança a pessoa jurídica cuja atividade preponderante é imobiliária. E locação é atividade imobiliária. Fica aqui um disclaimer: eu não concordo com essa interpretação, mas é a regra adotada em quase toda prefeitura do Brasil.

Olha o tamanho da armadilha… a cofre recebe os imóveis com imunidade e, logo depois, vira locadora de tudo. Pronto, o próprio profissional entregou ao município o argumento para cobrar o imposto. A boa técnica não briga onde dá para não brigar. A solução é separar: a propriedade fica na célula cofre, a locação vai para outro lugar, seja a pessoa física, seja uma célula operacional de locação.

E como isso é possível? Para alugar imóvel não é preciso ser dono, basta ter a posse e o poder de dispor dela. A cofre cede a posse de forma onerosa para a célula operacional, e essa passa a alugar em nome próprio, recebe os aluguéis, assume os encargos e responde pelos contratos. Um detalhe fino: a cofre não deve ser sócia da operacional para não criar o que a contabilidade chama de “partes relacionadas”.

E não se cria célula por fetiche técnico. Cria-se quando a função justifica o custo. E a decisão final é sempre do cliente, orientado por você.

E você, que já é do Time, sabe que detalhes como a separação entre cofre e operacional rendem muito mais quando a gente os destrincha junto, ao vivo, cada um trazendo as exigências que viu na própria prefeitura, no próprio estado. É a troca que transforma uma regra técnica em método aplicável no seu escritório.

Nos dias 4 a 6 de agosto, em São Paulo, acontece o Encontro do Time Holding Brasil. É onde a gente se reúne para aprofundar, atualizar e fortalecer o que nos une.

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